賃貸・売買アドバイス
借りる
沢山ある物件・不動産会社から自分の希望にピッタリの物件にめぐり合うには、自分の目で見て確かめる根気と体力が必要。
当社では限られた時間の中でお客様の希望を聞き、要望に合った物件をご紹介するために下記のポイントを押さえお客様と打ち合わせをしております。
どんな条件にプライオリティをおくかによって、部屋選びは変わってきます。自分の憧れている街に住みたい、会社や学校の近くに住みたい、ペットと一緒に住みたい、楽器を演奏したいなど、趣味やニーズによって部屋を選ぶポイントは変わってくるのです。最近では風水の方位学にこだわるなど、新しい観点から部屋選びをする人も増えています。これから長く自分が住む部屋ですから、どうしても譲れないと思う優先順位を考えて、それに見合う部屋探しをするとよいでしょう。
基本的には、部屋の中は必ず見て決めましょう。その際は、不動産会社の立ち会いのもと、現在住んでいる人の都合を聞き、プライバシーの侵害をせぬように気をつけて下見をさせてもらいます。また、別室で同じ仕様の部屋を見ることのできる場合もありますし、最近ではモニター画像で室内をチェックできるところもあります。下見をしないで即決してしまうと、後々後悔することにもなりかねませんので、必ず細部まで点検して納得してから借りるようにしましょう。忙しい人は、家族や信頼のおける友人に代わりに下見にいってもらい、写真を撮ってきてもらって図面と照らし合わせるのもひとつの手です。
自分の今住んでいる部屋や、友人の部屋などを参考にシミュレーションしてみましょう。風通しや窓の向き、日差しの強さなどをあらかじめ考えておきます。近くに高い建物がある場合、まったく日当たりが望めない場合もありますので、自分のライフスタイルを基本に、どのようなことに重点を置くかを考えましょう。例えば自炊をしたい場合、台所にガスは通っているか、風呂好きであれば、バス、トイレが別々になっているかも要チェックです。また、隣や下の音は気にならないかなど、壁の厚さもチェック対象となります。これらのことは、おおむね間取り図内に書かれているので、その見方についての知識もつけておきたいものです。
部屋の下見は、今まで図面上でしか想像できなかった部屋を実際に見る事ができるので、より具体的なシミュレーションができます。チェックするべき点については、本サイトのチェックシートも活用してください。また、現在自分の使用している家具などが入るかどうか計るために、下見の時にメジャーと筆記用具を持って行きましょう。
下見には客観的な目で見てもらうために、友人などを連れて二人以上で行きましょう。自分ひとりだけで下見をするより、ぐっと視野が広くなります。不動産会社に対しても、気がついた点があれば、友人からでもどんどん質問してもらいましょう。また、昼と夜ではおどろくほど環境が変わる場合もあります。特に女性の場合は、夜の治安など周囲の環境のチェックも重要です。
日本の場合、入居申し込みの際には連帯保証人が必要です。連帯保証人には両親、会社の上司、同僚、兄弟、親戚が適切です。
気に入った部屋が見つかっても、すぐに住めるわけではありません。申し込みの後に入居審査が行われます。入居後のルールを守ってくれそうか、家賃はきちんと払えるかなどが主な審査内容です。ごくまれに大家さんにあいさつに行く場合もありますが、それは面接を兼ねている場合もありますので注意して対応しましょう。入居審査には通常3日~1週間程度かかりますので、この間に契約時に必要となるものを用意しておくとよいでしょう。審査終了後、いよいよ契約となります。
契約前に宅地建物取引主任者から重要事項説明が行われます。この時に物件資料を見比べながら、下見の話と食い違う点がないかを確認しましょう。続いて、契約書の内容確認を行います。物件に関する最後の確認作業となりますので、確認済みであっても再度目を通し、あいまいな点はすべて質問し、疑問や不安が残らないようにしたうえで捺印して契約しましょう。
契約時に必要な書類は、不動産会社によって異なる場合がありますので、必ず事前に確認してください。基本的には住民票、源泉徴収書、連帯保証人の署名・捺印、印鑑証明が必要となります。また、連帯保証人の印鑑証明が必要な場合が多いので注意してください。その他に、家賃を支払える収入があることを証明するために収入証明書が必要となります。連帯保証人の収入証明書を提出する場合もありますので、事前に確認をとっておきましょう。契約した際には不動産契約書、火災保険証券をもらうのを忘れないでください。
関東と関西では、契約時に必要なお金が違ってきます。関東圏ではだいたい敷金2カ月分、礼金1~2カ月分、不動産仲介手数料(家賃の1カ月分)、前家賃1カ月分や共益費などを支払います。目安としては賃料の6カ月分とされています。一方、関西圏では敷金のことを「保証金」と呼んでいます。関東圏よりも家賃は安く、保証金として6カ月から場合によっては1年分の家賃を前納することが条件の物件もあります。また、支払い期日前の入居の場合、その月の分を日割りで支払うことになりますが、これは前家賃とは別途となります。実際には入居時に色々と出費がかさむので、20~30万円ほど余裕をみて用意をしておきましょう。
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買う
家を買うことは誰にとっても大きな大きな買い物です。
失敗したからといってすぐに買いなおせる金額ではないし、絶対に後悔したくない買い物のひとつ。
家(物件)を購入するまえに一読すればきっとお役に立つはずです!
不明な点や、もっと詳しいことが知り時は、遠慮なくご来店ください!!
ここでは表現しきれない様々なポイントを実際に物件を見ながらご納得頂けるまで説明させていただきます。
どんな条件にプライオリティをおくかによって、部屋選びは変わってきます。自分の憧れている街に住みたい、会社や学校の近くに住みたい、ペットと一緒に住みたい、楽器を演奏したいなど、趣味やニーズによって部屋を選ぶポイントは変わってくるのです。最近では風水の方位学にこだわるなど、新しい観点から部屋選びをする人も増えています。これから長く自分が住む部屋ですから、どうしても譲れないと思う優先順位を考えて、それに見合う部屋探しをするとよいでしょう。
どんな条件にプライオリティをおくかによって、部屋選びは変わってきます。自分の憧れている街に住みたい、会社や学校の近くに住みたい、ペットと一緒に住みたい、楽器を演奏したいなど、趣味やニーズによって部屋を選ぶポイントは変わってくるのです。最近では風水の方位学にこだわるなど、新しい観点から部屋選びをする人も増えています。これから長く自分が住む部屋ですから、どうしても譲れないと思う優先順位を考えて、それに見合う部屋探しをするとよいでしょう。
アンテナをしっかりと張って、できるだけ多くの情報を集めることがマイホーム入手のための第一歩です。方法としては書店で販売されている住宅情報誌のほか、新聞の折り込みチラシが一般的です。これらに加え、インターネットもフル活用したいもの。
チラシや情報誌などの広告は、きれいな写真やしゃれたコピーで彩られています。しかし、物件の本当の姿は、小さな文字で書かれた「物件概要」に詳しく示されています。ここには建物の敷地面積や建築面積、容積率や建ぺい率、建物構造、敷地の状態など物件の情報が詰まっています。また、地目や用途地域、設計会社や融資条件などがきちんと書かれているかも確認しましょう。間取り図だけではわかりにくい、建物を取り巻く周辺の状況もわかります。
建物は、「売る会社」と「建てる会社」から成り立っています。住んでから「欠陥住宅だった」ということにならないよう、実力のある「建てる会社」を見抜きたいものです。建設業は許可制になっていて、会社の多くは自治体に許可申請書類を提出しています。ここに出向き、会社の身元に問題がないかを調べましょう。
「売る会社」である宅建会社は、建物に問題があったときに責任を取る立場にあります。ですから、宅建会社が倒産してしまっては、一定期間無料で補修してもらえるアフターサービスもままならない場合もあります。宅建会社は免許制で、建設会社と同様に会社名簿が自治体にあるので、過去に法律に違反したことがないかなどを調べましょう。
よい営業マンに出会うことは、よい物件に出会えること。質問に的を得た答えを返してくれる営業マンなら安心です。逆に「大丈夫です」を繰り返しその理由を説明しない、物件のメリットばかりを強調する……といった営業マンの場合は、担当を変えてもらうよう要望を言ってみましょう。親身になってくれる人を探すことが大切です。
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貸す
入居者募集業務とは、賃貸物件の空室をどうやって埋める(売る)かという業務です。
賃貸アパートは必ず一定の割合で退去が発生します。アパートオーナーはこの退去による空室をいかに早く、なるべく高い家賃で埋めるかを考えなくてはいけません。
空室の期間が長く続くことは、そのまま家賃収入がない時期が続くことを意味します。また、すぐに入居者が現れたとしても、家賃が安すぎるのでは好ましい結果とは言えません。
短い空室期間で希望金額に近い家賃の入居者が獲得できること、つまり、稼働率を上げて安定した売上を得ることがアパート経営における理想です。入居者募集業務はその理想に近づくための重要な要素となります。
入居者募集はオーナーみずからが行うのではなく、賃貸仲介会社に募集を依頼するのが一般的です。賃貸物件に客付けすることをリーシング、リーシングを行う仲介会社を活用して行う入居者募集業務のことを専門用語でリーシングマネジメントと言います。
リーシングマネジメントにおいて大切なことは、入居者募集を任せる仲介会社に営業をかけて、優先的に入居希望者を紹介してもらえるような関係性を構築することです。
この仲介会社探しや仲介会社への働きかけはオーナー自身が行います。もしくは、オーナーが行う業務を代行する管理会社に、リーシングマネジメントを任せる方法もあります。
入居者募集と言うと、多くの人はまずネットなどを使った広告宣伝活動を思い浮かべるかもしれません。確かに現在は、インターネットで簡単に部屋を探せる時代です。入居希望者がパソコンやスマートフォンで希望条件を入力すれば、条件に見合った部屋を簡単にいくつも閲覧できます。
こうしたネットを使った入居者募集の仕組みは、今後ますます利便性を向上させていくでしょう。ただ、オーナーの立場として考えると、現在のところはまだ、ネットを使うよりも直接仲介会社に働きかけるほうが入居者を集めやすいと言えます。
というのも、ネットで物件を見た方が次にとる行動は、実店舗に足を運ぶか、電話や問い合わせフォーム、メールで仲介会社に連絡することです。すると最終的には、ネットで見つけた物件そのものではなく、仲介会社の営業マンとのやりとりで紹介された物件に決まるというケースが圧倒的に多くなります。
これはネットに広告を出すことが無駄だということではありません。そのことにも一定の効果はありますが、ネットに広告を掲載しただけで空室が埋まっていくところまではまだ達していないのが現状ということです。
そのため、リーシングマネジメントでは、まず仲介会社に対してしっかりと営業し、入居者募集の依頼をすることを優先するほうが得策と言えます。依頼した後も仲介会社と連絡を取り合い、連携を密にすることを心がけましょう。
入居者募集を行う際は、リーシングマネジメント以外にもオーナーがやるべき仕事があります。まず、募集をかける前には、退去後の原状回復工事やリフォーム工事を手配します。入居者募集によって案内数だけが増えても、入居希望者に気に入られなければ空室は埋まりません。入居希望者が魅力を感じる、アピール力のある住環境を整える必要があります。
また、家賃設定も重要な項目です。家賃は査定額などを参照して決めますが、それに加えて周辺の物件の相場も知っておく必要があります。できるだけ希望額に近くなるよう、しかし相場から離れすぎて空室期間が続くことのないように、バランスの良い価格を探らなければいけません。多くのオーナーは管理会社や仲介会社と相談して決めており、ここでも会社を上手く使うことが重要になってくるでしょう。
空室を埋めていく入居者募集は、地道な作業を着実に積み重ねていくことが功を奏する業務でもあります。できることをしっかりと実行して、入居者を獲得していきましょう。
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売る
境界杭などが無い場合は、新たに測量して敷地の境界を 確定する必要があります。土地を切り売りする場合も、測量して分筆登記の必要があります。
住宅ローンの借入がある時は、借入の残債の額を金融機関に確認しておきましょう。
購入当時のパンフレットや受領した図面・書面などを確認。
不動産会社の査定書の内容を確認、販売事例が古いと査定価格より実売価格が下がる場合もあります。また、査定価格は近隣の同程度の販売物件より少し低くなります。自分の家は可愛いけども、客観的に見ることが必要です。
販売価格は十分検討して。市場より高く価格設定しても、成約の見込みがない高価格の不動産を不動産会社は熱心に営業できません。近隣の市場に合わせるのが一番。早期売却を狙うのなら少し安めの可価格設定で。また、購入希望者から指値(値引き希望)があったときのために予め最低限の価格条件なども決めておきましょう。
販売価格は十分検討して。市場より高く価格設定しても、成約の見込みがない高価格の不動産を不動産会社は熱心に営業できません。近隣の市場に合わせるのが一番。早期売却を狙うのなら少し安めの可価格設定で。また、購入希望者から指値(値引き希望)があったときのために予め最低限の価格条件なども決めておきましょう。
購入希望者に現地を見てもらうことになります。購入の検討に値するかどうかは、第一印象でまず判断するでしょう。そこでお客様を迎える準備が必要で、境界・建物の内外部の清掃、整理整頓、出来る限りのメンテナンスをしておきましょう。
照明器具や暖房・エアコンなど付けて売却するのか、物置や庭石・庭木は、どうするのかなど、書面で取り決めておくと、後でのトラブルが避けられます。
その不動産に瑕疵(隠れた傷、雨漏り・白蟻の被害・給排水設備の故障・建物の主要構造部の木部の腐食等)があった場合、売主は修復の義務があります。事前にこれらの確認や点検が必要です。但し、現状で瑕疵がありその旨を買主に伝えて、買主がそれを承知で購入した場合は、売主に瑕疵担保責任はありません。
マイホーム売却の3000万円控除や買い換えの特例の適用、売却損がある場合の所得税還付などは、確定申告をしないと適用されません。
不動産の売却にはある程度不動産会社に買取を依頼することもできます。